不动产登记审查标准（不动产登记资料查询暂行办法解读）

查询开发商权属证明和不动产登记资料一直是公众关注的焦点，特别是自《不动产登记资料查询暂行办法》施行以来，这一问题得到了进一步的规范和保障。对于普通申请人而言，如何审查不动产登记资料查询申请，确保行政行为的准确无误，成为了一个重要的实践难题。将为你详细这一审查过程，并介绍“是不是-有没有-给不给”的三步审查法，为登记机构应对查询申请提供清晰思路。

审查的第一步是判断是不是不动产登记资料的查询。在这一步中，我们需要从形式上和内容上两个方面进行审查。

在形式上，我们需要确认申请人是否提交了有效的查询申请书及身份证明材料，是否严格按照不动产登记资料查询书的要求填写相关内容，是否属于不动产登记资料查询的方式，以及是否按照特定的电子端口或实体窗口发起查询申请。

在内容上，我们要审核申请查询的对象是否属于不动产登记资料。具体来说，就是要确认申请人提供的索引信息所指向的“不动产”和“权利人”是否具体、明确。根据相关规定，不动产权利人及利害关系人可以通过不动产具体坐落位置信息、不动产权属证书号、不动产单元号等索引信息查询不动产登记资料。权利人还可以利用其特定主体身份信息作为索引信息进行查询。

接下来是审查的第二步，即核实申请人有没有相关的权利或利益进行此次查询。例如，不动产权利人及其利害关系人才能进行相关的查询。如果申请人无法证明其权利或利益，就不能进行查询。

最后一步是决定是否给予查询。在确认以上两步都通过后，登记机构将根据申请人的查询目的、查询内容等具体情况，决定是否给予其查询。例如，对于一些涉及个人隐私或商业机密的信息，即使申请人有权利查询，登记机构也可能根据其实际情况进行部分或全部的保密处理。

还需要注意的是，如果申请人通过信息公开的渠道申请公开不动产登记资料，登记机构应当按照相关规定告知其依照《办法》中不动产登记资料查询的程序提出申请。因为信息公开和不动产登记资料查询虽然有一定的联系，但属于不同的领域和范畴，有其特定的法律依据和程序。

《不动产登记资料查询暂行办法》为我们提供了一个规范、清晰的查询流程，而“是不是-有没有-给不给”的三步审查法，则为登记机构提供了应对查询申请的清晰思路。这不仅能保障公民的知情权，也能确保行政行为的准确无误。申请查询“某某小区1幢北侧正在建设的建筑物”的相关资料，虽然这个建筑物在空间上是确定的，但由于其处于建设阶段，并不符合《办法》所明确的具体“不动产”的定义。查询工作需要通过实地勘察等方式来明确其属性，这并不符合“一对一”的查询要求。

二、关于查询范围的问题

根据《办法》第二条的规定，不动产登记资料的查询范围被限定为两类：不动产登记簿等不动产登记结果以及不动产登记原始资料。这意味着，无论申请人是谁，其查询请求都必须限定在这两类资料之内。

在实践中，有些申请人会尝试通过不动产登记资料查询的方式获取登记过程的信息、行政机关的内部管理信息、登记行为的法律依据以及参与登记过程的人员姓名等。这些信息并不属于不动产登记资料的范围。对于此类请求，《办法》明确规定了查询的范围和界限，行政机关可以依据此作出不予查询的答复。

三、审查判断是否有申请查询的不动产登记资料

（一）查询机构管辖权的问题

根据《办法》第七条的规定，查询不动产登记资料应当在不动产所在地的市、县人民不动产登记机构进行。在南京市内，主城六区的登记资料查询工作由市不动产登记中心负责，其他区的查询工作则由其所在区的登记机构负责。如果查询人向非资料保管地的机构提出申请，该机构应当告知其到正确的机构进行查询。

（二）电子系统与实体材料的核对

尽管不动产统一登记已经实现了“四统一”，但在数据整合和平台调整过程中，仍然存在资料重合、遗漏、交叉的现象。当电子系统无法查询到所需资料时，应当结合其他手段进行判断。如果确定不存在相关登记资料，应当告知申请人。

三、审查决定是否给予不动产登记资料

（一）关于查询主体的资格审查

《办法》对查询主体进行了列举式解释，包括权利人、利害关系人以及准利害关系人。除了提交申请书和身份证明材料外，不同类型的主体还需要提交其他材料以证明其符合申请主体的实质要求。例如，权利人可以包括继承人、受遗赠人等；利害关系人可以包括因买卖、租赁、抵押不动产构成利害关系的人以及因民事纠纷提起诉讼或仲裁而构成利害关系的人等。普通委托人或律师还需要提交授权委托书、律师证、律师事务所出具的证明材料等。实践中，有的登记机构要求普通人与被委托人在现场签订授权委托书或持公证授权委托书方可申请查询，这种要求并不合理。因为不动产登记资料的查询并不改变不动产的权利状况或自然状况，因此不应增加申请人的负担。对于查询主体的审查，只需核对申请书中所载明的类别与提交的材料是否一致即可。对于不符合要求的申请，应不予提供不动产登记资料。

对于此类申请查询的要求，应当结合《办法》和相关规定进行审查处理，确保既保护个人隐私又方便群众申请的原则得到平衡。查询主体与查询范围：匹配与适应的

查询主体与查询范围的对应关系，在不动产登记资料查询中显得尤为重要。这主要分为三种情况：

（1）权利人可以查询本不动产登记的结果和原始资料。这里的“本登记”有其特定的含义，无论是现在的权利人还是历史上的权利人，他们只能查询作为权利人的登记资料，无法追溯或涉及其他无关人员的信息。例如，当甲从房地产开发公司购买不动产并登记后，再将不动产转让给乙时，乙作为现权利人，其查询范围仅限于甲乙之间的转移登记资料，而甲作为历史权利人，则可以查询其与开发公司的转移登记资料。

在实践中，有时会出现权利人仅要求复制另一方申请人身份证件的情况。对此，登记机构要谨慎处理，因为这可能涉及他人的隐私。另一方的身份证件也属于原始资料的一部分，考虑到申请书、登记原因文件如买卖合同上也会载明另一方申请人的身份信息，登记机构在处理这类请求时，不应将查询申请的身份材料简单地等同于不动产登记资料查询申请人的身份材料。

（2）利害关系人可以查询与其有利害关系的不动产登记结果。

（3）准利害关系人可以查询不动产的自然状况、是否存在共有情形、是否存在各种登记情形等。在这一情况下，登记机构只需简单回答“是”或“否”。值得注意的是，准利害关系人所委托的律师被赋予了特定的权利。按照常规，律师应当在委托人授权的范围内行事，但《办法》第二十一条对准利害关系人的委托律师给予了额外的权利，如验证权利主体名称与登记簿的一致性、查询不动产的共有形式等。

在登记机构处理查询请求时，只需核对申请书中的“查询主体”类别与申请材料是否一致。但如果申请书中的“查询主体”类别与“查询范围”不匹配，工作人员应提示并指导申请人更改。例如，当甲以“准利害关系人”的身份申请查询不动产登记结果时，虽然形式上看似不符合规定，但考虑到甲亦可为“利害关系人”，工作人员可以根据实际情况做出调整。

关于不动产登记资料的保护，《办法》第二十六条明确了查询人在查询过程中的行为规范。任何破坏、损坏或不当使用资料的行为都将受到处罚。《办法》还规定了涉及国家秘密的资料的处理方式。对于可能涉及国家秘密的资料，登记机构必须依照相关法律进行审查，并确保其不被泄露。在实践中，对于某些涉及特殊历史时期或敏感信息的资料，登记机构应当谨慎处理，并根据法律规定逐级上报。

以周某和艾某的案例为例，双方在交易过程中为了避免税收而签订了阴阳合同。当纠纷出现时，艾某试图通过法律手段使买卖合同无效。这一案例提醒我们，在不动产登记资料查询过程中，必须确保资料的准确性和完整性，同时遵循相关的法律规定。在深入解读和理解案件背景后，让我们以生动、流畅的方式重新叙述这一事件。

2016年深秋，艾某因为一起法律案件，申请了法院进行强制执行。由于被执行人未能履行法律文书确定的义务，法院作出了执行裁定书和协助执行通知书，正式查封了周某名下的不动产。数月之后，法院又发出另一份执行裁定书，宣布之前的民事判决书无可执行内容，并因此驳回了艾某的执行申请。

面对这一转折，艾某通过邮寄方式向登记机构递交了政务信息公开申请表，希望了解关于不动产查封的所有资料。但登记机构在系统查询后并未找到相关查封信息，只在网上找到了那份宣布无可执行内容的执行裁定书。于是，他们向艾某发出信息告知书，告知其没有相应的查封资料。艾某对此不满，随即提出行政复议。

复议过程中，登记机构意外发现，他们确实曾经协助法院进行查封登记。复议机关认为登记机构在答复中未涵盖所有相关执行裁定书，因此认定信息告知书明显不当，并责令其重新处理。

这个案例揭示了处理此类案件的复杂性。如果从“是不是”的角度重新审视此案，我们或许能找到更合适的处理方式。艾某的申请虽然涉及不动产登记资料，但他是以信息公开的方式提出查询要求，这在形式上不构成有效的不动产登记资料查询。登记机构应该按照相关规定告知艾某通过正确的方式申请不动产登记资料查询。这个步骤应该在确认是否有不动产登记资料之前进行，这样既可以避免不必要的行政复议，也能简化审查程序。

针对不动产登记资料查询工作，有一个实用的“三步审查法”：首先确定“是不是”不动产登记资料；接着检查“有没有”相关的不动产登记资料；最后决定是否“给不给”申请人提供这些资料。这一方法以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记资料查询暂行办法》等法规为依据，全面指导审查流程。对于申请人来说，这也是一个明确的指引；对于行政机关来说，有助于减少败诉风险，提高处理不动产登记资料查询的能力和水平。

在这个案例中，史意（南京市不动产登记中心）提出的观点为我们提供了一个新的视角和思考方向。通过合理的流程管理和法规遵守，我们可以更有效地处理此类查询请求，避免误解和不必要的争议。