媒体-全球房价泡沫开始破裂

全球房价走势：风险集中的国家与地区分析

一、风险聚焦：哪些国家与地区面临最大挑战？

近日，牛津经济研究院发布一份令人警醒的研究报告，指出在全球疫情背景下，某些国家与地区的房价出现暴涨，同时伴随着家庭债务的急剧增加。加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚四国尤为突出，因一系列复杂因素，如疫情期间房价暴涨、家庭债务高企以及对利率的敏感性，它们面临最大的下跌风险。

在澳大利亚，布里斯班的房价跌幅居全国之首，而悉尼公寓市场也呈现出价格回调的趋势。核心区域的资产价格正在经历快速缩水。而在加拿大，温哥华由于其独特的地理位置和疫情期间的特殊需求，郊区的某些大户型房产在远程办公需求消退和油价上涨的双重压力下，预计在短期内会出现明显的下跌趋势。到2024年跌幅甚至高达近五分之一。

二、房价下跌背后的驱动力

全球房价下跌并非偶然现象，背后隐藏着复杂的驱动因素。美联储的激进加息导致抵押贷款利率飙升，这一趋势在那些浮动利率主导的市场如澳大利亚和加拿大尤为明显。全球住房总量过剩与家庭债务压力的叠加效应也不容忽视。无论是中国三四线城市的库存去化周期过长，还是发达国家家庭债务占可支配收入比例过高，都反映出全球房地产市场正在经历一场前所未有的挑战。全球经济衰退的预期也在削弱购房需求，形成一个逆向反馈环。当政策转向或失业率上升时，这种反馈环会触发抛售潮。

三、典型案例与市场表现分析

让我们看看一些典型的国家和市场表现。英国在2022年10月的房价已经环比下跌，抵押贷款规模降至十年来的最低水平。美国、韩国等地同样出现房价回调的趋势。这些案例不仅反映了全球房价下跌的普遍性，也揭示了不同国家的独特性和复杂性。

四、经济影响与连锁反应

房价下跌不仅影响房地产市场本身，还对整个经济系统产生深远的影响。金融系统的风险正在上升，尤其是对于那些高杠杆市场。例如，新西兰的家庭正面临利率上升的威胁，若利率持续上升，负资产家庭的比例将迅速上升。中国新房销售的疲软已经波及相关行业，如家具和家电行业。全球建筑业投资也在同步收缩。

五、长期趋势与警示

从长期趋势来看，当前的房价下跌已从局部调整转向系统性风险释放。那些高杠杆市场如澳大利亚和加拿大可能会面临类似于2008年金融危机的风险模式。诺奖得主席勒的“反馈环理论”提醒我们，一旦市场情绪逆转，泡沫破裂的速度将远超预期。我们必须保持警惕并密切关注全球房价走势及其对经济的影响。