马云在数年前提出的“未来房价如葱”的预测，随着时光的推移，逐渐显现出现实意义。当我们观察当前房地产市场的结构性调整，可以清晰地看到房价走势呈现出多元且复杂的特征。
一、房价分化与调整趋势
区域差异在房价中表现得尤为显著。一线城市的中心区域房价跌幅显著，例如上海中心城区的房价下降幅度达到约30%，而三四线城市的房价则出现了“白菜价”，如鹤岗、铁岭等城市的房产总价低至几万元一套。不仅如此，一线城市内部也存在明显的分化现象，地段配套设施如交通、医疗、教育等逐渐取代传统区位成为决定房价的核心价值标准。
供需关系的逆转也对房价产生了深远的影响。全国住房存量庞大，可容纳数十亿人居住。在人口老龄化、生育率下降以及城镇化进程趋缓的大背景下，购房需求持续萎缩。而大量的空置房加剧了库存压力，部分城市甚至出现了所谓的“鬼城”现象。
二、政策与市场模式转型
在政策层面，销售制度的改革正在推动房地产市场的转型。头部房企的债务危机促使现房销售逐步取代预售制，以降低烂尾的风险。开发商也在加速向长租公寓、养老地产等多元化领域转型，以适应市场需求的变化。保障体系的完善也是当前政策的重要方向之一。多地启动“以旧换新”政策，通过国企收购老旧房产转化为保障房，以平衡市场需求并稳定房价。租购并举的制度深化使得一线城市的优质租赁住房出租率超过95%。
三、社会观念与需求变化
随着社会的变迁，人们的观念和需求也在发生变化。年轻群体更加倾向于租房或延迟购房，注重居住体验而非房产的增值属性。在部分城市，由于租售比的失衡，租房成为主流选择。投资需求也在逐渐退潮。房价的持续下跌导致“买涨不买跌”的心理蔓延，非自住购房需求锐减。在一线城市，投资性需求的占比已经从高峰期的40%降至不足15%。
马云的预言实际上指向了房地产回归居住属性的大趋势。当前房地产市场正在经历从增量扩张向存量优化、从金融投机向民生保障的转型。未来房价将进一步分化，核心城市的优质房产仍具有韧性，而人口流出地区则可能持续面临压力。这个转型过程虽然充满了挑战和不确定性，但也预示着房地产市场未来的繁荣和健康发展。
