房产企业破产后债权认定比较困难（关于房地产企业破产程序中债权

介绍房地产开发破产清算的赔偿内幕：债权清偿顺序

在房地产企业破产案件中，众多债权人的权利交织，构成了一幅复杂的图景。这其中涉及拆迁债权、购房债权、工程款债权、担保债权、税收债权以及劳动债权等。虽然《企业破产法》及司法解释并未明确各类债权的清偿顺序，但其他法律、法规和司法解释为我们揭示了其中的依据。

让我们关注拆迁债权。被拆迁人的权利，在签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议后，具有支付房屋请求权的优先权。这是因为拆迁安置补偿协议的签订时间早于抵押和债权，关系到建设项目被拆迁人的生存权和社会稳定。

紧随其后的是购房者的债权请求权。特别是那些已交付全部或大部分购房款的消费者，他们的债权请求权具有显著的地位。建设工程价款优先权（含商票、保理等）也是重要的清偿项目。

担保债权和办理预告登记的购房债权也是破产程序中的重要环节。而在所有的债权中，预售商品房消费购房人的请求权、消费购房人支付的定金本金以及劳动债权都是受到高度关注的。这些债权往往设定了优先受偿的上限或比例。

除此之外，破产费用和共益债务也是破产程序中的关键部分。这些费用用于保障破产程序的顺利进行，确保所有债权人的权益得到公正对待。

而在所有债权中，社会保险费用和税款具有特殊地位。这些费用是保障社会稳定和公民基本权益的重要部分，因此在破产程序中具有优先清偿的地位。

我们关注普通破产债权。这是破产程序中最为普遍的一类债权，其清偿顺序依据相关法律规定进行。

不同地区的高院和中院对于房地产破产案件也有各自的规定。以辽宁省高级人民律师事务所为例，他们提出的《关于审理房地产公司破产案件有关问题的若干意见(试行)》中，详细规定了各种债权的清偿顺序。

房地产开发破产清算的赔偿顺序是一个复杂而重要的问题。在这个问题上，不同地区、不同法院可能会有不同的规定和解释。但无论如何，保障各方权益、维护社会稳定都是其核心原则。希望通过今天的，读者们能更深入地了解这一领域的复杂性和多元性。昆明市中级人民法院与美国法院关于房地产企业破产案件审理的指引

目前，在债权人房地产企业破产案件中，常见的享有优先权的债权在破产程序中的清偿原则如下：

一、被拆迁人和被征收人的权利优先；

二、已支付全部或大部分购买价格的消费者买方的权利；

三、建设工程价款优先；

四、抵押、质押、留置权和其他担保权益、债权和债务。预告登记的权利以及可以适用别除权的其他权利也包括在内。

对于同一标的物有多个清偿顺序的债权，应按照以下顺序清偿：

一、三峡库区移民的权利；

二、已经支付全部或大部分购买价格并用于生活的消费者的权利；

三、享有优先受偿权的建设项目资金；

四、债权人的抵押权利；

五、普通债权和债务。

《企业破产法》中关于清偿顺序的表述如下：

一、对破产人享有担保权的债权人，其特定财产对该特定财产有优先受偿权。如果享有优先受偿权的债权人未受充分清偿，其未受清偿的债权应被视为普通债权。在破产程序中，债务人的财产首先用于清偿破产费用和共益债务。共益债务是指在破产程序中为债权人和债务人的共同利益而承担的债务。人民法院受理破产申请后发生的费用，如破产案件的诉讼费用、管理、变更价格和分配债务人的财产的费用以及管理人履行职责的费用等都属于破产费用。而共益债务包括因管理人或债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务、债务人财产受无因管理所产生的债务等。当债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务时，会按照比例进行清偿。如果债务人财产不足以清偿破产费用，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应在收到请求之日起十五日内作出裁定并予以公告。这样的规定确保了破产程序的公正和透明，保护了债权人的合法权益。同时体现了对企业社会责任的重视和消费者权益的保护，旨在确保企业破产时的清算顺序更加合理公平。这不仅是对现有法律的深化和细化，也是对现实需求的回应，为房地产市场健康稳定发展提供了有力的法律保障。这样的法律体系既保证了破产程序的顺利进行，也维护了市场的稳定和公平竞争的秩序。四、建设工程价款的优先受偿权依据

在《民法典》第807条中明确规定，若发包人未按约定支付工程价款，承包人有权催告其在合理期限内支付。若发包人逾期不支付，承包人可要求将该工程折价或拍卖，且该工程的价款有优先受偿的权利。这一条款为承包人保障其工程价款权益提供了明确的法律依据。

《更高院审理建设工程施工合同纠纷案件司法解释（一）》进一步详细解读了上述条款。其中第35条明确指出，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或拍卖的价款优先受偿的，法院应予以支持。更为关键的是，承包人的这种优先受偿权优于抵押权和其他债权，这无疑大大增强了承包人在工程款项追讨中的法律地位。第37至39条进一步明确了装饰装修工程、质量合格工程以及未竣工工程的质量合格工程的价款优先受偿问题。但承包人需注意，其行使优先受偿权的期限不得超过自发包人应支付价款之日起的十八个月。

关于承包人建设工程价款优先受偿的范围，根据国务院有关行政主管部门的规定确定。但承包人若主张逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等优先受偿，法院不予支持。

五、消费购房者债权请求权的优先受偿依据

对于消费购房者而言，《更高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条明确，消费者对于购买的商品房享有排除执行的权利。只要消费者在人民法院查封之前签订了合法有效的买卖合同，所购房屋用于居住且名下无其他住房，同时已支付的房款超过合同总价款的百分之五十，其权益就会得到保护。这一规定确保了消费者的合法权益不受开发企业的债务纠纷影响。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条进一步阐释了这一问题。对于如何理解“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，以及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，审判实践中会根据实际情况灵活掌握。只要消费者的权益得到保障，且其购买的房屋满足基本居住需要，都会得到法律的支持。

六、预告登记的预售商品房购房人请求权

在《民法典》第221条中，规定了预告登记制度。购房人为保障将来实现物权，可以与卖房人签订预告登记协议。在预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的行为无效。这一制度为购房人提供了一层法律保护，确保其物权得以实现。若债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，预告登记将失效。

无论是建设工程承包人还是消费者购房者，其合法权益都受到法律的保护。法律为他们提供了明确的权利依据和行使方式，确保他们的权益不受侵害。关于建设工程价款、破产费用与共益债务的清偿顺位问题

在我国司法实践中，对于建设工程价款的清偿顺位问题，一直是备受关注的议题。根据最高人民法院的相关规定，建设工程价款享有优先受偿权，这意味着其清偿顺位优先于破产费用和共益债务。这种优先权是基于合同法的相关规定而存在的，且在我国企业破产法中也得到了体现，即别除权制度。别除权是指债权人就破产人的特定财产享有的优先受偿权，不受破产清算与和解程序的限制。

关于保理人是否享受优先受偿权的问题，这在业界也存在争议。《民法典》第五百四十七条规定，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，除非该从权利专属于债权人自身。这意味着如果建设工程价款优先受偿权不具有人身专属性，那么在保理业务中，保理人有可能取得该优先受偿权。地方司法文件和司法判例对此并没有统一标准。有的司法实践中认为，保理人随着债权的转让而取得相应的优先受偿权；但也有的认为，建设工程价款优先受偿权是专属于承包人的权利，债权转让时，该优先受偿权并不能随之转移。

关于建设工程价款的清偿顺位以及保理人是否享受优先受偿权的问题，需要结合具体案例和法律规定进行深入分析和判断。在司法实务中，每个案例都有其独特性，需要综合考虑各种因素，包括法律条文、司法解释、判例以及实际操作中的具体情况。只有这样，才能做出更为准确、公正的判决，以保障各方的合法权益。

对于前者，建设工程价款优先受偿权的存在是为了保障承包人的合法权益，确保其在完成工程后能够按时收到款项。而对于后者，保理人是否享受优先受偿权的问题则需要结合法律规定和实际操作中的具体情况进行判断，以确保公平、公正。希望的能够帮助读者更好地理解这两个问题，并在实际运用中提供参考。司法审判案例中的优先受偿权：商票持有人与建设工程合同的关系

在现实的商业交易中，地方法院的司法审判案例往往蕴含着丰富的法律智慧。特别是在涉及商票持有人是否享有优先受偿权的问题上，这些案例更是值得我们深入挖掘。今天，我们就来这样一个话题：当房地产企业开出的商票遭遇拒付，持票人该如何抉择？

让我们明确一点，商票作为一种支付工具，其本质是为了完成企业间的经济交易。但当这种票据遭遇拒付，问题就复杂了许多。在司法实践中，一些持票人并没有选择按照《票据法》的规定行使票据追索权，而是选择了回归建设工程施工合同的基础法律关系，向合同相对方主张工程价款的优先受偿权。

更高人民法院在一些典型案例中明确表示，商票的付款义务只有在债权人实际收到款项后才算完成。如果商票被拒付，债权人未能实际收到款项，那么持票人是有权主张票据权利和建设工程优先受偿权的。这实际上为持票人提供了双重保障，既可以通过票据追索权来维权，也可以依据建设工程施工合同来要求继续履行付款义务。

以(2021)更高法民申6965号案为例，东至汉唐公司向安徽三建公司出具了商业承兑汇票，意图支付工程款。但汇票到期后，东至汉唐公司并未实际兑付。双方在《还款计划书》中明确指出了债务人未能按期承兑的情况。至今，东至汉唐公司尚未偿还该笔款项。这意味着，东至汉唐公司并未通过商业汇票完成支付工程款的义务。安徽三建公司有权要求继续履行支付工程款的义务，并主张工程价款的优先受偿权。

我们还需要关注房地产企业的破产清算问题。当房地产企业面临破产时，如何确定清偿顺序，如何通知债权人是关系到各方利益的重要问题。这也需要我们从司法案例中寻找答案，深入了解法律在实际操作中的运用。

商票持有人在遭遇拒付时，并非束手无策。他们可以根据实际情况，灵活选择维权方式，既可以通过票据追索权来维权，也可以依据建设工程施工合同来要求继续履行付款义务，并主张工程价款的优先受偿权。而房地产企业的破产清算问题同样值得我们关注，它涉及到企业的生死存亡，也关系到债权人的切身利益。