地方房企的生存之道（怎么降低房企无效成本）

质量缺陷期与质保期的差异：揭示房企无效成本背后的真相

全国房地产市场低迷，房企的利润空间被大幅压缩，未来形势更为严峻。在这个背景下，成本管控成为了房企的救命稻草。无效成本的产生却常常让我们措手不及。那么，何为无效成本？又如何对其进行有效管控呢？

无效成本，从狭义上看，是由于管理不善造成的不必要的成本增加；从广义上理解，则是所有不能创造价值的投入。在楼市低迷的今天，控制无效成本，就是向管理要效益。

那么，无效成本究竟是从何而来的呢？主要原因包括：

1. 项目拿地及定位阶段的盲目决策。领导凭感觉决策，市场实际调研不足，导致定位脱离市场实际。为拿地而拿地，不考虑土地的真实价值，盲目扩张，最终可能导致项目滞销甚至亏本。

2. 设计端的管控不力。方案过于激进或保守，标新立异但可能失去功能实用性。设计失误、审图不严、设计不同步、限额设计执行不严格等问题也会造成大量无效成本。设计是项目的龙头，龙头没有控制好，后期成本将难以管控。

3. 采购端的误区。招标规划不合理、投标单位考察不严、采用一次性报价的定标原则、评定标不够充分等都会导致采购成本增加及索赔风险。

4. 施工端的管控失误。遇到土政策多、重大会议停工、环保检查停工等情况，都会导致目标成本的突破。施工过程中的变更、现场签证管理不严格等也会造成无效成本增加。例如某项目的总承包因开工时间推迟一年而遇到材料涨价导致成本增加近140万元。

面对这些挑战我们应如何应对？首先要有全面的成本管理意识从项目初期就要严格把控各个环节确保决策的科学性和合理性。其次要加强设计管理确保设计方案既新颖实用又符合市场需求。再次要规范招标采购过程避免后期出现不必要的纠纷和索赔。最后要重视施工现场管理减少变更和签证的发生确保施工顺利进行。

无效成本的产生是多方面的需要我们全面考虑从项目拿地、定位、设计、采购到施工各个环节都要严格把控才能确保项目的利润和成本控制在合理范围内。在这个竞争激烈的市场环境下，只有做好成本控制才能确保企业的长远发展。关于项目施工管理中的无效成本及其管控对策

在项目施工过程中，由于施工管理上的疏忽，出现了一些导致无效成本增加的情况。比如，无证施工引起的停窝工、工序未衔接好、施工组织不合理导致的交叉施工失误等。这些常见的施工管理问题，甚至包括施工方不按图纸施工、随意修改方案等行为，都会造成合约规划的突破、签证费用的增加、索赔费用的产生，最终导致目标成本的突破。

这些问题带来的后果是严重的。例如，某项目的生活区大型设施因开发商的开发次序调整，多次搬迁，最终产生高达600万的索赔费用。而在销售阶段，过度承诺如增加赠送面积，虽然提升了产品的竞争力，但却增加了单位可售成本，产生了大量的索赔费用和违约金，影响了品牌的口碑和项目成本。

售后阶段也会有大量无效成本产生。例如，竣工验收时的质量缺陷未能全面整改，交房后再去维修；或是物业疏于管理和维护，导致相关部位和系统的年久失修，项目在移交业委会时需要大量的整改和修缮。这些都会带来大量的索赔和维修费用，损害声誉和业主满意度。

那么，如何管控这些无效成本呢？首先要从全员重视和全成本管理入手。项目的成本不仅仅是成本部门的事情，而是整个房企的经营体现。老板需要重视并从利润的角度去平衡成本和其他部门之间的矛盾和取舍。要对各个部门都有成本控制和指标要求，并与考核挂钩，形成人人讲成本的局面。还要调动设计院和投资咨询公司的积极性，鼓励他们提出节省成本的合理化建议并予以奖励。

成本管控要尽量前置。设计阶段是影响项目成本的关键阶段，也是无效成本出现的重灾区。成本管控的重心应该前移，把重点放在项目决策和设计阶段。甚至可以说，成本控制理论需要由过去的核算计量型向策划增值型发展，更加注重前端成本的策划。

要对各个阶段的图纸进行严格的会审。图纸会审是消灭无效成本的重要一环。要对设计进行严格的把关，防止设计阶段产生的失误在后续施工中带来大量的无效成本。除此之外，还需要实施限额设计、设计优化、采购招标、管理协同、费用管理和后评估管理等措施，全方位、多角度地控制无效成本的产生。

无效成本在项目的各个环节都有可能发生，因此必须从整体上来解决。通过全员重视、全成本管理、成本前置、图纸会审等措施的实施，才能有效地控制项目的无效成本，确保项目的顺利进行和盈利能力的提升。借助数字化系统，我们可以进行更为精细的设计审查与模拟施工，及时捕捉并解决设计中的矛盾点。这是项目决策过程中的一项重要环节，它能够帮助我们调整设计方向，确保项目的顺利进行。

项目决策方向明确后，设计的把控将直接决定项目的利润水平。行业标杆多年前提出的设计阶段7项控制指标，我们早已熟知。而如今，我们需要在原有的基础上增加8项新的控制指标，以更全面地掌握设计要点。

这些新增的控制指标包括：

1. 容积率：我们需要通过不同业态的组合比选，选择利润更大的方案，不能简单地认为容积率越高越好。

2. 可售比：可售面积直接决定了项目的货值，我们需要精确计算并优化这一比例。

3. 赠送率：在设计时，我们需要考虑营销需求与成本之间的平衡，控制赠送面积在合适的范围，使其附加值与成本之间达到最优比例。

4. 装配率：在装配式建筑的浪潮中，如何争取优惠政策、控制装配率并完善装配方案，对项目成本影响重大。

5. 地下室人防面积：我们需要对比不同的建设方案，选择成本更优的人防建设方式。

6. 车位配比：在满足规划条件的前提下，我们需要通过优化车位配比来降低成本。

7. 体型系数：建筑轮廓的规整平直可以降低结构、外墙和保温材料的成本，我们需要关注并控制这一指标。

8. 墙地比：这一比例对结构保温和外设备成本有极大影响，我们需要根据不同项目类型进行控制。

对于这些控制指标，我们需要与设计院约定好设计限额。对于因合作方原因造成的无效成本，我们要有反索赔的意识，不能放任不管。在实际操作中，我们已经有一些成功的诉讼案例，为项目挽回了不少损失。

接下来是设计优化阶段。90%的成本优化来源于设计优化，其中概念设计、方案设计阶段占比最大。好的设计不仅要满足规范，更要通过精打细算来争取项目利润的最大化。在优化过程中，我们需要关注总平面图、建筑造型、建筑平面、建筑立面、建筑机电以及各项专项设计的材料节点和工艺等关键点。

最后是采购招标阶段的八项协同管理。采购及招标需要设计、工程、成本等部门的全方位配合与协同。在招标过程中，我们要进行严格的考察、合理的标段划分、完善的技术要求、准确的工程量清单编制等。我们还要重视技术标的评定，确保每一环节都严格把关，最终签订合同时也要注意合同附件的内容。

设计优化与采购招标管理是项目成功的关键。只有把握好每一个环节，我们才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。投标文件的处理与施工阶段的成本控制

投标人的投标文件是合同的重要组成部分，需关注其报价与招标文件要求的一致性。对不符之处，需在合同中明确约定，避免争议时的被动。

进入施工管理阶段，协同合作显得尤为关键，主要表现为以下六点：

一、施工组织管理加强是必要的。从设计图纸到施工节点计划，每一步都需精心组织，确保施工流畅进行。其中，临建选址、工期评估、水电表计量、临时材料回收等环节都不能忽视，这些都是成本控制的关键点。

二、施工质量与安全管理不容忽视。任何质量和安全问题的出现，都可能造成利润的损失。必须严格执行相关标准，确保施工质量和安全。

三、设计变更和签证管理至关重要。设计变更必须事先发起、评估，避免“做了再说”的情况。现场签证需要工程、监理和合约人员的现场核实，防止施工方利用此环节进行利润补充。

四、合同管理是核心。对承包人的合同交底和项目管理人员的合同培训都是必要的，明确界面和职责，防止超范围或漏项施工，对恶意甩项的行为要有相应的对策。

五、甲供料的管理也很关键。设备材料的供货计划要周密，确保及时供货，同时要做好现场领用和事后管理，避免远超活动量的领用。

六、内部沟通也是成本控制的重要环节。各个部门要打破壁垒，主动对接，共同解决问题。

在费用管理方面，每一分钱都不能忽视。报批报建费用、营销费用、维修费用、空置费用以及三金（违约金、滞纳金、处罚金）都需要重点关注。尤其是各地的报批报建费用标准不一，需要每年梳理并跟随标准调整。营销费用、维修费用和空置费也是不可忽视的部分，对于开发商而言，这些都是成本控制的重要环节。对于三金的管理也要严格，避免不必要的损失。

施工管理阶段的成本控制需要从多个角度进行提升，包括施工组织管理、施工质量与安全、设计变更和签证、合同、甲供料、内部沟通以及费用管理等方面。只有全面考虑，才能实现有效的成本控制。如何降低房地产企业无效成本：生存之道并非易事

在房地产领域，面对住宅交付延期和逾期办理小产证所产生的违约金，一直是房企面临的重要问题。这些违约金，按照合同规定，往往会在不经意间累积成上千甚至上百万的金额，这无疑增加了企业的运营成本，影响了企业的盈利能力。那么，如何降低这些无效成本，提高管理效率，成为房企亟需解决的问题。

我们要明白住宅交付延期和逾期办理小产证所产生的违约金，是可以通过有效的项目管理来避免的。在项目进行的过程中，及时有效的阶段性评估和后评估管理至关重要。这不仅能帮助我们总结项目经验，更能帮助我们找出合同和管理上的漏洞，从而及时弥补，防止类似问题再次发生。

每一个项目都是房企的一次重要投资，项目的成败直接关系到企业的生存和发展。在项目不同阶段进行及时的评估，不仅能帮助我们了解项目的进展情况，更能帮助我们预测和规避潜在的风险。后评估管理的重要性在于，它可以帮助我们找出项目中的得失，避免重蹈覆辙，堵住合同及管理上的漏洞。

提高项目管理的水平和能力，是降低无效成本的关键。项目管理不仅仅是监督和控制项目的进度，更包括对项目成本的有效管理。通过提高项目管理的水平，我们可以更好地控制成本，避免无效成本的产生。我们还要注重人员管理，提高员工的责任心和业务能力，确保项目的顺利进行。

降低房企的无效成本，需要从项目管理、合同管理、人员管理等多个方面入手。只有这样，我们才能更好地提高房企的盈利能力，确保房企在竞争激烈的市场环境中生存下去。点击了解详情↓，共同降低无效成本的路径，为房企的发展助力。